Gall datblygu eiddo fod yn fusnes proffidiol a gwerth chweil. Ond p'un a ydych am adeiladu cartrefi newydd neu eiddo masnachol o'r gwaelod i fyny, adnewyddu eiddo sy'n bodoli eisoes, neu brynu eiddo a'i drawsnewid, mae costau sylweddol i'w talu. Oni bai bod gennych lawer o arian parod wrth law (sy'n annhebygol pan fyddwch yn dechrau arni), yna bydd angen i chi ddefnyddio cyllid datblygu eiddo.
Yn yr erthygl hon, byddwn yn eich tywys trwy rai o'r gwahanol fathau o gyllid datblygu eiddo a buddsoddi i'ch helpu i ystyried pa rai a allai fod yn fwyaf addas ar gyfer eich anghenion. Byddwn hefyd yn cyfeirio at rai enghreifftiau go iawn fel y gallwch weld sut mae eraill wedi defnyddio benthyciadau datblygu eiddo i gefnogi eu prosiectau.
Beth yw cyllid datblygu eiddo?
Mae cyllid datblygu eiddo yn cyfeirio at gyllid a ddefnyddir ar gyfer prosiectau datblygu eiddo preswyl, defnydd cymysg a masnachol. Mae'n derm eang sy'n cwmpasu ystod o opsiynau cyllid, o forgeisi a benthyciadau telerau penodol i gyllid pontio a mesanîn.
Sut i ariannu datblygiad eiddo a buddsoddiad
Bydd y math o gyllid a ddefnyddiwch yn dibynnu i raddau helaeth ar eich cynlluniau ar gyfer yr eiddo. Gadewch i ni edrych yn agosach ar rai o'r opsiynau mwyaf cyffredin a'u prif nodweddion.
Benthyciadau pontio
Un opsiwn yw defnyddio cyllid pontio ar gyfer datblygu eiddo. Yn ei hanfod, benthyciad tymor byr wedi’i warantu yn erbyn ased (fel arfer eiddo sydd eisoes yn berchen arno neu’r un sy’n cael ei brynu), gall fod yn ateb da os oes angen i chi gael mynediad at arian yn gyflym am gyfnod byr. Er enghraifft, gallwch ei ddefnyddio yn y senarios canlynol:
- I bontio'r bwlch pan fyddwch am brynu eiddo newydd, ond rydych yn aros i un o'ch eiddo presennol werthu
- Pan fyddwch chi'n prynu eiddo mewn ocsiwn neu'n bwriadu prynu eiddo y mae galw amdano
- Pan nad yw'r eiddo rydych yn ei brynu yn gymwys i gael morgais oherwydd ei gyflwr. Gall benthyciad pontio roi'r arian sydd ei angen arnoch i adnewyddu eiddo a'i wneud yn gyfanheddol; unwaith y gwneir hyn, gellir trefnu morgais traddodiadol
- I brynu tir heb ganiatâd cynllunio yn ei le. Unwaith y ceir caniatâd cynllunio, efallai y byddwch wedyn yn ail-gyllido i gyfleuster arall megis benthyciad datblygu eiddo
Mae benthyciadau pontio yn ffordd gyflym a hyblyg o gael y cyllid sydd ei angen arnoch, ac yn aml bydd yn cael ei sicrhau mewn ychydig ddyddiau. Fodd bynnag, yr anfantais yw eu bod yn dueddol o fod â chyfraddau llog uwch, ac mae llawer yn dod gyda ffioedd ychwanegol, megis ffioedd trefnu, ffioedd cyfreithiol, a ffioedd ymadael.
Benthyciadau datblygu eiddo
Ar gyfer prosiectau ar raddfa fwy, megis adeiladu tai neu eiddo masnachol o'r newydd, neu drosi adeilad presennol yn gartrefi newydd, benthyciad datblygu eiddo yn aml yw'r opsiwn gorau.
Mae hyn oherwydd eich bod fel arfer yn gallu codi swm mwy nag y byddech gyda mathau eraill o gyllid megis benthyciadau pontio. Yn wahanol i gyllid pontio, mae benthyciad datblygu eiddo yn aml yn cael ei ryddhau fesul cam yn seiliedig ar gyflawni cerrig milltir yn y prosiect.
Yma ym Manc Datblygu Cymru, rydym yn darparu benthyciadau tymor byr o £150,000 - £6 miliwn ar gyfer datblygiadau preswyl a defnydd cymysg, a £250,000 - £5 miliwn ar gyfer swyddfeydd a diwydiannol, i gefnogi datblygwyr bach a chanolig yng Nghymru.
Un busnes rydyn ni wedi'i helpu gyda chyllid datblygu eiddo yw Dawan Developments. Fe wnaethom ddarparu benthyciad eiddo masnachol saith ffigur i gefnogi ei ddatblygiad o safle masnachol a elwir yn ‘Spider Camp in Sully’. Mae'r safle yn cynnwys chwe adeilad diwydiannol ysgafn, sy'n cynnwys 42 o unedau unigol. Mae'r rhain wedi'u cynllunio fel unedau cychwynnol ar gyfer busnesau sy'n tyfu a busnesau newydd sydd angen gofodau masnachol llai.
I roi enghraifft arall, sicrhaodd Lewis Homes becyn cyllid o £3.3 miliwn gennym ni, gan ei alluogi i ddechrau gweithio ar 76 o gartrefi newydd yn Nhonyrefail. Roedd hyn yn dilyn benthyciad tymor byr o £4.75 miliwn i ariannu adeiladu 56 o gartrefi, gan gynnwys pedwar tŷ cymdeithasol a phedwar tŷ cost isel, yn Nôl Werdd, Plasdwr.
Cyllid mesanîn
Defnyddir cyllid mesanîn yn aml fel cyllid atodol, gan lenwi'r bwlch rhwng blaendal sydd ar gael gan y datblygwr a'r benthyciad a ddarperir gan yr uwch fenthyciwr (banc fel arfer).
Gall cyllid mesanîn fod yn ansicr, neu gellir ei sicrhau trwy ail arwystl dros yr eiddo neu safle datblygu. Mae'n israddol i ddyled uwch, sy'n golygu, os yw'r cwmni neu'r datblygiad yn mynd yn ei flaen, mae'r benthyciwr mesanîn yn ail i gael ei ad-dalu, ar ôl y prif fenthyciwr. Oherwydd hyn, mae cyllid mesanîn yn cael ei ystyried yn ffurf fwy peryglus o fenthyca ac felly bydd fel arfer yn gofyn am gyfraddau llog uwch na benthyciad traddodiadol.
Ar yr ochr gadarnhaol, mae llawer o fenthyciadau mesanîn yn log yn unig, a all eich helpu i reoli eich llif arian, ac yn gyffredinol mae'n fath hyblyg iawn o gyllid i'r benthyciwr. Er enghraifft, yn aml mae opsiwn i ‘gronni’ llog fel ei fod yn cael ei dalu ar ddiwedd tymor y benthyciad , neu i dalu’n rhannol / rhan-rôl.
Gall cyllid mesanîn fod yn ddefnyddiol pan fydd angen i chi fenthyg mwy o arian nag y gallwch ei godi gan y prif fenthyciwr yn unig, gan eich helpu i gael y fargen dros y lein. Gan ei fod yn lleihau faint o arian sydd angen i chi ei roi i mewn eich hun, gall hefyd roi hwb i gyfradd fewnol yr enillion ar eich buddsoddiad a'ch galluogi i gadw'ch arian ar gyfer prosiectau yn y dyfodol.
I ddysgu mwy am y math hwn o gyllid yn gyffredinol, edrychwch ar ein post blog, Beth yw cyllid mesanîn?
Morgeisi prynu-i-osod
Fel y mae’r enw’n ei awgrymu, mae morgais prynu-i-osod yn benodol ar gyfer pobl sydd eisiau prynu eiddo i’w rentu i denantiaid. Mae'n debyg i forgais preswyl safonol, ond gyda rhai gwahaniaethau allweddol.
Un gwahaniaeth yw bod mwyafrif y morgeisi prynu-i-osod yn log yn unig. Mae hyn yn golygu mai dim ond y taliadau llog ar eich benthyciad y byddwch yn eu talu bob mis ac nid swm gwirioneddol y benthyciad, sy'n ei wneud yn fwy fforddiadwy yn y tymor byr.
Fodd bynnag, bydd angen cynllun yn ei le arnoch i ad-dalu swm y benthyciad gwreiddiol yn llawn ar ddiwedd cyfnod y morgais – gallai hyn fod drwy werthu’r eiddo, cymryd morgais arall, neu ddefnyddio cynilion. Mae'n bwysig cofio, os bydd prisiau tai'n disgyn a bod eich eiddo'n werth llai na'r hyn a daloch amdano, chi fydd yn gyfrifol am wneud iawn am unrhyw ddiffyg.
Mae morgeisi prynu-i-osod hefyd yn cael eu hystyried yn gyffredinol yn fwy peryglus i fenthycwyr na morgeisi arferol, oherwydd efallai na fydd tenantiaid yn talu eu rhent ar amser neu efallai y bydd cyfnodau annilys pan fydd yr eiddo yn wag. O ganlyniad, mae cyfraddau llog yn tueddu i fod yn uwch, ac mae angen blaendal mwy yn aml (fel arfer o leiaf 25% o werth yr eiddo). Fel gyda morgais preswyl safonol, po fwyaf yw'r blaendal a roddwch i lawr, y gorau fydd y gyfradd y byddwch yn gallu ei chael.
Os ydych chi eisiau dysgu mwy am y cyllid rydyn ni'n ei ddarparu, edrychwch ar ein tudalen benthyciadau datblygu eiddo , neu cysylltwch â ni a gallwn eich rhoi mewn cysylltiad ag un o'n harbenigwyr eiddo.
